به گزارش پایگاه خبری معماری و نما،عمر مفید یک ساختمان چند سال است؟
آیا میدانید عمر مفید یک ساختمان به مسائل بسیاری وابسته می‌باشد؟
مهندسین ناظر تا چند سال در برابر عملیات ساختمانی تحت نظارت خود باید پاسخگو باشند؟
این سؤالاتی است که در ذهن بسیاری از مهندسان ناظر ساختمانی وجود دارد و برای مشخص کردن این موضوع باید بدانید عمر مفید یک ساختمان، یک عدد ثابت نبوده و نمی‌توان مدت مشخصی را به‌عنوان عمر مفید تمام ساختمان‌ها در نظر گرفت.
اما باید عرض کنم، یک مهندس ناظر ساختمانی تا پایان عمر مفید یک ساختمان تحت نظارت خود، در قبال عملیات اجرایی انجام‌شده مسئول می‌باشد.
شاید شما هم شنیده باشید که عمر مفید یک ساختمان ۵۰ سال یا ۲۰ سال یا … است؛ اما این گفته به‌هیچ‌عنوان صحیح نبوده و مشخص کردن عمر مفید ساختمان به مسائل زیادی بستگی دارد.
اما معیار مشخص کردن عمر مفید یک ساختمان چیست؟
این نکته را باید بدین گونه توضیح داد که عمر مفید یک ساختمان یعنی عمر مفید تک‌تک اجزاء ساختمانی درجایی که اجراشده و تحت شرایطی که این اجزا بکار گرفته‌شده‌اند. به‌طور مثال: ساختمانی بعد از ۱۵ سال بهره‌برداری دچار نشست در قسمتی از سازه می‌شود و مالکین این ساختمان از سازنده و سایر عوامل اجرایی آن به جرم کوتاهی در انجام وظایف خود طرح شکایت می‌نمایند. بعد از تشکیل پرونده، قاضی از کارشناسان درخواست می‌کند که نظریه کارشناسی خود را در این رابطه به دادگاه اعلام نمایند.
بعد از حضور کارشناسان رسمی ساختمان در محل، ایشان به بررسی عوامل ایجادکننده این مسئله پرداخته و به بررسی تک‌تک اجزایی که می‌تواند در ایجاد این مسئله ایفای نقش کنند می‌پردازند.
مثلاً اگر خاک زیر فونداسیون دستی بوده و این مورد موجب نشست ساختمان شده باشد، نشان‌دهنده این است که سازنده، ناظر و مجری این پروژه در اجرای وظایف خود کوتاهی کرده و باید خسارت پرداخت نمایند؛ اما اگر عامل دیگری مانند شکستن لوله فاضلاب یا آب ساختمان باعث این مسئله شده باشد، کارشناسان بررسی می‌کنند که آیا لوله بکار رفته در این قسمت از نوع لوله متناسب با این نوع استفاده می‌باشد یا خیر؟
مقررات ملی ساختمان چه می گوید؟
مثلاً بر اساس مقررات ملی ساختمان و آیین‌نامه‌های دیگر، باید برای فاضلاب اصلی ساختمان از لوله‌های استاندارد و فشارقوی استفاده گردد. حال اگر در این ساختمان لوله فشار ضعیف مخصوص هواکش استفاده‌شده و ناظر هیچ گزارش تخلفی رد نکرده باشد، متأسفانه ناظر، مالک، مجری و حتی استادکار لوله‌کش این پروژه جزء مقصرین پرونده بوده و باید خسارت پرداخت نمایند.
اما اگر عاملی خارج از این عوامل موجب ایجاد این مسئله گردیده باشد، ایشان تبرئه خواهند شد.
ازاین‌رو توصیه می‌شود مهندسین ناظر گرامی به‌هیچ‌عنوان به ساختمان بادید یک کالایی که دارای تاریخ‌مصرف مشخصی می‌باشد نگاه نکرده و در اجرای تمام اجزای ساختمان و کاربرد آن‌ها دقت کافی را داشته و نسبت به استفاده برخی از مصالح ساختمانی که می‌تواند در پایین آوردن عمر مفید ساختمان تأثیر بگذارند، حساسیت به خرج داده و در گزارشات خود به این‌گونه مسائل نیز اشاره نمایند تا درزمان وقوع مسئله، بتوانند به‌راحتی از خود دفاع نمایند.
عوامل تاثیر گذار در عمر مفید ساختمان
عوامل مختلفی می‌توانند بر عمر مفید یک ساختمان تاثیر گذار باشند، اما به طورکلی می‌توان آن‌ها را به دو دسته بزرگ عوامل اجرایی و عوامل طبیعی تقسیم کرد:
عوامل طبیعی
- رطوبت: رطوبت از طریق مختلف می‌تواند به ساختمان نفوذ پیدا کند؛ آب‌های زیرزمینی و بارش باران ازجمله شایع‌ترین عوامل طبیعی نفوذ نم گرفتگی و رطوبت به بدنه، کف و سقف ساختمان هستند. البته در شهرهای شمالی که مقدار رطوبت محیط نسبت به سایر شهرها بیشتر است، استفاده از آجر تاثیر پذیری رطوبت را دوچندان می‌کند.
- اقلیم منطقه: ازجمله عواملی که کارشناسان حوزه ساختمانی در هنگام طراحی و اجرا یک ساختمان باید به آن توجه ویژه داشته باشند، ضریب انبساط ساختمان است. در بعضی از نقاط کشور حرارت بالا روز باعث انبساط و سرمای هوا در شب باعث انقباض اجزا و مصالح بکار رفته در ساختمان می‌شود، حاصل این انبساط و انقباض ترک‌هایی در ظاهر و یا باطن ساختمان است که قطعا از عمر مفید ساختمان می‌کاهد.
عوامل اجرایی
- خطاهای طراحی: مثل خطا در تهیه نقشه و یا عدم آنالیز دقیق طراحی، ارزیابی نادرست عوامل جویی
- خطاهای نظارتی: انتخاب نادرست مصالح و تجهیزات و عدم توجه به کنترل کیفی، استفاده از نظرات غیر کارشناسی افراد حاضر در پروژه، استفاده از مصالح ارزان‌قیمت و…
- عدم صحیح بهره‌برداری و نگهداری ساختمان: به‌عنوان‌مثال تبدیل واحد مسکونی به ملک تجاری، سهل‌انگاری در عیوب و نارسایی‌های کوچک ساختمان، عدم استفاده از نیروی غیرمتخصص و…
محاسبه سن بنا
عمر مفید یک ساختمان از ارکان اصلی قیمت‌گذاری ملک نیز به شمار می‌رود. معمولا ساختمان‌های نوساز از قیمت بالاتری برخوردارند؛ اما وقتی ساختمانی پا به دهه اول سن خود می‌گذارند اختلاف قیمت چشمگیری نسبت به ملک نوساز پیدا می‌کنند. عمر مفید ساختمان در ایران ۳۰ سال است و وقتی ساختمانی بیش از این مدت سن دارد جز املاک کلنگی به‌حساب می‌آید. حال باید ببینیم در هنگام خرید خانه چطور می‌توانیم سن آن را تشخیص دهیم؟ سن ساختمان بر اساس سه شاخص مختلف محاسبه می‌شود که در این بخش از مقاله مختصری به آن می‌پردازیم.
- سن واقعی: ساختمان‌سازی به‌عنوان یک پروژه عمرانی از لحاظ کارایی، مصالح و مواد بکار رفته دارای سن مفید است. از نظر کارشناسان و مهندسان حوزه عمرانی، سن ساختمان از زمان آغاز پروژه محاسبه می‌شود؛ در واقع تاریخ اخذ مجوز و شروع فعالیت اجرایی فندانسیون را بنای عمر مفید ساختمان قرار می‌دهند. به عبارت ساده‌تر استفاده از اولین مصالح و پی‌ریزی می‌تواند تاریخ تولد یک ساختمان باشد.
- سن بهره‌برداری: پس از اتمام ساخت ساختمان و نصب تمامی انشعابات ملک، حال سازه موردنظر آماده سکونت و بهره‌برداری است؛ این زمان را سن بهره‌برداری ساختمان میگویند. به طور معمول بنای سن بهره‌برداری ساختمان بر اساس نصب کنتور آب و یا برق است.
- سن سندی ساختمان: از دیدگاه اداره ثبت، مستندات مکتوب ساختمان که شامل پایان کار، صورت‌مجلس تفکیکی و سند قطعی ملک است سن ساختمان شناخته می‌شود که به آن سن سندی ملک میگویند.
- نکته: اگر برای خرید ملک به تسهیلات بانکی نیاز دارید باید بدانید کلیه بانک‌ها و موسسات مالی برای پرداخت تسهیلات خرید ملک به سن واقعی ساختمان توجه می‌کنند و به کلیه ساختمان‌ها ۲۰ سال به بالا، وام خرید تعلق نمی‌گیرد.
- نکته: سن سندی و سن بهره‌برداری صرفا جهت خریدوفروش ملک و قیمت‌گذاری مورداستفاده قرار می‌گیرد و در واقع مبنای محاسبه عمر مفید یک ساختمان بر اساس سن واقعی آن است.
- نویسنده : علی بهرامیان بذل
