از بروکراسی فسادانگیز اداری تا لزوم صنعتی سازی ساختمان
از بروکراسی فسادانگیز اداری تا لزوم صنعتی سازی ساختمان
در دو سال اخیر افزایش خارج از قاعده قیمت مسکن بخش اعظمی از جامعه را از امکان خرید خانه محروم ساخته است. فاصله چند ده برابری درآمد اقشار متوسط تا قیمت تمام شده خانه و نیز افزایش بی رویه اجاره بها نگرانی‌های زیادی را در بین کارشناسان بازارهای مالی ایجاد کرده است.

به گزارش پایگاه خبری معماری و نما،صنعتی سازی ساختمان؛ با شروع رقابت‌های انتخاباتی یکی از اصلی‌ترین موضوعات مورد اشاره نامزدها بحث مسکن و لزوم تغییر و تحول در این حوزه بود. با روی کار آمدن دولت سیزدهم و مطرح شدن طرح ساخت یک میلیون مسکن در جهت ایجاد تحول مسکن، کارشناسان و دست اندرکاران حوزه مسکن از مشکلات فعلی بازار مسکن می‌گویند و متوفق القول ایجاد تحول در بازار مسکن را منوط به اصلاح ساختارهای اداری و حذف رانت و مبارزه با فساد برمی‌شمارند.

هزینه خواب سرمایه سازنده از جیب مصرف کننده

علی مرادزاده رئیس اتحادیه مشاورین معاملات مسکن مشهد یکی از موضوعات اساسی را که می تواند با اجرایی شدن در دولت جدید بر بازار مسکن تاثیر بگذارد؛ سیستم مبارزه با فساد، سوت زنی و کاهش بروکراسی اداری دانسته و اظهار می‌کند:  هزینه واقعی تولید مسکن متری ۴ تا ۷ میلیون تومان اعیان ( به غیر از زمین) است. که توسط کارشناسان حوزه مسکن برآورد شده است. در حال حاضر در مناطق متوسط مشهد در منطقه ۹ یا ۱۱ شما خانه  متری ۲۰ میلیون تومان است. این اختلاف قیمت ناشی از چیست؟

مرادزاده می افزاید: هزینه های سربار تولید، تفاوت این عدد است که به سازنده تحمیل شده است و صرفا در جیب فروشنده نخواهد رفت. شما برای ساخت یک مجتمع ده واحدی چیزی در حدود شش ماه زمان عمرانی از صفر تا صد لازم است.  حالا شما برای شروع این شش ماه عملیات عمرانی باید تقریبا چهارده ماه جهت صدور پروانه ساخت در شهرداری زمان صرف کنید.

چابک سازی پروسه اداری، قیمت مسکن را نصف خواهد کرد

بر فرض صدور مراحل بعدی در نظام مهندسی و… هر کدام چندماهی پروسه ساخت را به تعویق می  اندازند… این میان اگر به خاطر یک متر اضافه ساخت، پروژه چندماه هم پلمپ شود و به کمیسیون برود که باز خود داستان دیگری است…صدور پایانکار و سند نهایی هم چیزی در حدود شش ماه زمان می برد.

رئیس اتحادیه مشاورین معاملات مسکن مشهد  ادامه می دهد: در این میان پاسخ استهلاک این سرمایه به صاحب سرمایه باید چگونه داده شود؟ خواب سرمایه ناشی از طولانی بودن پروسه مجوز را فروشنده مجبور است بر روی قیمت تمام شده خانه بیاورد و از خریدار اخذ نمایند و  همین بروکراسی اداری ساخت یک مجتمع مسکونی ده واحدی را از تولید تا عرضه تا ۲٫۵ سال طولانی می کند. لذا با چابکسازی سیستم اداری و صدور مجوز و تسهیل پروسه اداری ما شاهد حداقل کاهش پنجاه درصدی هزینه ها صرفا در حوزه اداری خواهیم بود.

هزینه‌های پنهان عامل افزایش قیمت مسکن : به نام تحریم به کام رانت‌خواران

محمد علیزاده کارشناس حوزه مسکن با اشاره به لزوم بازنگری جدی در تمامی ارکان حوزه مسکن، یکی از دلایل افزایش قیمت مسکن در دولت قبل را افزایش هزینه هایی پنهانی برای سازنده می داند: در سال های اخیر با توجه به موضوع تحریم، شاهد رشد قیمت مصالح و متریال های ساختمانی بودیم که در ادامه به دلیل عدم پشتیبانی و  توقف واردات بسیار از اجناس دچار کمبود و در نتیجه همان تعداد محدود موجود در بازار با قیمت های دلخواه فروخته شد. سازنده ها هم که برای تکمیل کار خود مجبور به تهیه برخی از این اقلام بودند تن به خرید با قیمت های نجومی و دلخواه از سودجویان و واسطه ها دادند.

این کارشناس حوزه مسکن می افزاید: در سوی دیگر ادارت دولتی از تامین اجتماعی تا دارایی و شهرداری هر کدام بروکراسی پیچیده  و خسته کننده ای را در پیش گرفتند و به نوعی فشار هزینه های سربار دولت را با فرمول گذاری های خاص به صورت افزایشی محاسبه مینمایند.

تحت این شرایط پدیده فساد ادار رخ میدهد و سازنده که قادر به پرداخت هزینه ها نیست تن به پرداخت مبالغ به اصطلاح  زیرمیزی به افراد خاص جهت کاهش این هزینه ها و  کارگشایی سریع میدهد که خوب در نهایت همه این افزایش پرداخت ها در قیمت نهایی ملک موثر خواهد بود و خریدار نهایی  ملک بیشترین ضرر را پس از سازنده از این وضعیت  خواهد کرد.

بخوانید:  کدام مناطق تهران روی گسل هستند؟

لزوم توقف رویکردهای فسادانگیز اداری و مجوزهای رانتی

محمد علیزاده کارشناس حوزه مسکن ادامه میدهد:  مادامی که این رویکردهای وسوسه انگیز؛ از فروش درصدی فیش شهرداری‌ها گرفته تا تهاترهای مسئله دار در حوزه اداری در جریان باشد؛ قیمت تمام شده مسکن به صورت تصاعدی به نفع واسطه ها و به ضرر سازنده و مصرف کننده افزایش خواهد یافت.

ولی می افزاید : ما در اواخر دولت دوازدهم با افزایش قیمت مسکن حتی شاهد گسترش واسطه گری ها و تبانی در حوزه بنگاه‌داری بودیم که قیمت برخی فایل ها را در مناطق خاص یا تحت برند یا اسامی خاص چند ده درصد گران تر عرضه میشد در حالی که این افزایش تنها به جیب بنگاه املاک و واسطه می رفت.

این کارشناس حوزه مسکن در خاتمه خاطر نشان میسازد: دولت سیزدهم اگر به دنبال تاثیرگذاری سریع و موثر در حوزه مسکن است؛ ابتدا باید با این رانت ها  مقابله کرده و با بازتعریف  و استانداردسازی  بروکراسی اداری؛ راه را به روی سودجویان و واسطه گران ببندد تا  دیگر انفعال دستگاه های دولتی و خدماتی؛ شهروندان را برای کارگشایی به سمت پرداختهای فسادآلود سوق ندهد.

لزوم حذف رانت و صنعتی سازی ساختمان

سعید مادرشاهی کارشناس نما پیرامون مشکلات صنعت ساختمان در سال‌های اخیر اظهار می‌کند: یکی از مشکلاتی که آینده صنعت ساختمان را در ایران تحت الشعاع قرار داده است ادامه روش سنتی ساخت وساز در ایران است. هنوز بسیاری از ساختمان‌های ما با همان روش‌های پنجاه سال قبل در حال ساخت هستند و با وجود به روز شدن فرآیند مهندسی؛ نیروی سنتی آموزش ندیده در حوزه اجرا همان روش‌های قدیمی را پیاده کرده  و حاضر به هماهنگ شدن با فناوری های روز نیست و این موضوع یک دنیا فاصله از مهندسی تا اجرا را در کیفیت نهایی ایجاد کرده است.

دبیر نشست تخصصی نما می افزاید: اگر دولت سیزدهم به دنبال استانداردسازی و  افزایش کیفیت خانه‌سازی و در عین حال  ایجاد سرعت در این فرآیند است تنها راهکار به مانند بسیاری از کشورهای پیشرفته؛ حرکت به سمت صنعتی‌سازی در کلان پروژه‌ها و سپس پروژه‌های کوچک تر است.

تسهیل واردات فناوری و کارخانه‌هایی برای ساخت اجزاء مختلف ساختمان از نما تا حتی سقف و دیوارها با کیفیت و استاندارد بین‌المللی و بکارگیری مصالح نوین ساختمانی و انتقال قطعات پیش‌ساخته بزرگ‌ مقیاس به کارگاه برای اجرا میتواند مهمترین گام در جهت رسیدن به هدف ساخت یک میلیون مسکن در دولت سیزدهم باشد.

این کارشناس نما می افزاید: یکی دیگر از موضوعاتی که باید در این دولت به جد به آن توجه شود موضوع سوبسیدهای انرژی است. وقتی انرژی ارزان باشد، ساخت خانه‌های بی‌کیفیت توسط سازنده‌ها توجیه پذیر می‌نماید اما اگر زمانی با حذف این سوبسیدهای پنهان (و پرداخت مستقیم سوبسید انرژی به شهروندان) هزینه فاکتور انرژی یک مستاجر بخواهد از اجاره بها او بیشتر شود اقبال به سمت خانه‌های استاندارد خواهد رفت و در نتیجه سازنده‌ها نیز مجبور به رعایت استانداردهای به‌روز هنگام ساخت پروژه‌های خود خواهند شد.

اهمیت شفاف‌سازی قوانین و مقررات

سعید مادرشاهی فعال حوزه ساختمان آخرین قدم در جهت تحول در حوزه مسکن را شفاف‌سازی و یکسان‌سازی قوانین و مقررات ساخت وساز در کشور  عنوان ‌کرده و می‌افزاید: تا زمانی که قوانین و مقررات ساخت وساز حتی در مناطق مختلف شهرداری یک شهر متفاوت، مبهم و سلیقه‌ای باشد ما نمی‌توانیم خروجی استاندارد و با کیفیتی از ساخت وسازها توقع داشته باشیم. سیستم اداری ما در حوزه صدور پروانه رانت‌پذیر و سلیقه‌ای است.

شوخی معروفی هست که میگوید در میز برخی مدیران شهری دو کشو وجود دارد. کشوی سمت راست و کشوی سمت چپ که بنا به دلخواه و میزان آشنایی سازنده با آن‌ها قوانین از  آن خارج می‌شود و خوب مسلما این سیستم فسادانگیز نتیجه‌ای جز افزایش قیمت نهایی ساختمان، تغییرات ناگهانی حین ساخت جهت زمینه سازی تخلف و زمان بر شدن پروژه و ایجاد باندهای رانت در بر نخواهد داشت.

  • منبع خبر : تسنیم