به گزارش پایگاه خبری معماری و نما،مدیر ساختمان، براساس یادداشت «محمدرضا فاتحی»، وکیل دادگستری و کارشناس ارشد حقوق عمومی هزینه‌های اداری و حق‌الزحمه مدیر ساختمان یا مدیران در ساختمان مطابق بند ۲ ماده ۲۵ آئین نامه اجرایی قانون تملک آپارتمان‌ها در زمره هزینه‌های مشترک قرار گرفته است؛ لذا در صورت توافق شرکای ساختمان بر تعلق حق‌الزحمه به مدیر یا مدیران، شرکا ساختمان مطابق ماده ۲۳ آئین نامه مذکور موظفند در پرداخت هزینه‌های مستمر و هزینه‌هایی که برای حفظ و نگهداری قسمت‌های مشترک بنا مصرف می‌شود، طبق مقررات زیر مشارکت کنند.
در صورتی که مالکان ترتیب دیگری برای پرداخت هزینه‌های مشترک پیش بینی نکرده باشند، سهم هر یک از مالکان یا استفاده کنندگان از هزینه‌های مشترک آن قسمت که ارتباط با مساحت زیربنای قسمت اختصاصی دارد، از قبیل آب، گازوئیل، آسفالت پشت بام و … به ترتیب مقرر در ماده ۴ قانون تملک آپارتمان‌ها و سایر مخارج که ارتباطی به میزان مساحت زیربنا ندارد، از قبیل هزینه‌های مربوط به سرایدار، نگهبان، متصدی آسانسور، هزینه نگاهداری تأسیسات، باغبان، تزئینات قسمت‌های مشترک و… به طور مساوی بین مالکان یا استفاده کنندگان تقسیم می‌شود. تعیین سهم هر یک از مالکان یا استفاده کنندگان با مدیر ساختمان یا مدیران ساختمان است. در صورت اعتراض در خصوص موضوع مطابق ماده ۲۴ (اصلاحی ۳۰ˏ۰۱ˏ۱۳۷۱) آئین نامه مذکور، هر یک از شرکا ساختمان که در مورد سهمیه با میزان هزینه مربوط به سهم خود معترض باشد، می‌تواند به مدیر ساختمان مراجعه و تقاضای رسیدگی نسبت به موضوع را کند. در صورت رسیدگی نکردن یا رد اعتراض، شریک ساختمان می‌تواند به مراجع صلاحیت دار قضائی مراجعه کند.
تکالیف مدیر ساختمان در قبال سکنه
مدیر ساختمان باید تمام بنا را به عنوان یک واحد در مقابل آتش‌سوزی بیمه و سهم هر یک از مالکان را دریافت کنند. مناط در وصول مبلغ حق بیمه روال مقرر در صدر ماده ۴ قانون تملک آپارتمان‌ها است. در صورتی که مدیر ساختمان یا مدیران به این تکلیف قانونی عمل نکنند و حادثه‌ای واقع شود، مسئول جبران خسارات در قالب پرداخت خسارات ریالی، دیه یا ارش هستند.
مدیر ساختمان و وظیفه تأمین هزینه‌های نگهداری ساختمان
بر اساس قواعد کلی حاکم بر قانون مدنی، هزینه نگهداری و هزینه‌های لازم برای انتفاع (بهره‌برداری) و کمال انتفاع (بهره‌برداری بهتر و بیشتر) بر عهده مالک است. بنابراین هر یک از مالکان آپارتمان مسئول تأمین هزینه‌های نگهداری قسمت اختصاصی خود است. وفق تبصره ۱ ماده ۴ قانون تملک آپارتمان‌ها مدیر ساختمان یا مجموعه آپارتمانی موظفند سهم هر یک از مالکان یا استفاده کنندگان را به نسبت مساحت قسمت اختصاصی به مجموع مساحت قسمت‌های اختصاصی تمام ساختمان به جز هزینه‌هایی که به دلیل نداشتن ارتباط با مساحت زیربنا به نحو مساوی تقسیم خواهد شد را احصا و از هر مالک دریافت کند. البته قسمت اخیر صدر ماده ۴ مقرر می‌دارد که ممکن است مالکان برای محاسبه و پرداخت هزینه‌های نگهداری ساختمان فرایند دیگری را اتخاذ و اعمال کنند.
مالکانی که اکثریت ساختمان را در اختیار دارند می‌توانند بر احتساب هزینه‌ها طبق یک نرخ معین توافق کنند، البته این اقدام نباید به زیان سایر مالکان باشد و شرایطی را فراهم کند که سهم پرداختی سایرین بیش از حصه مشخص شده در صدر ماده ۴ باشد.
امتناع مالک یا استفاده کننده از ادای تکالیف قانونی
در صورت امتناع مالک یا استفاده کننده از ادای تکالیف قانونی خود، هزینه‌های مشترک از طرف مدیر یا هیئت مدیره با ذکر مبلغ بوسیله اظهار نامه برای مالک ارسال می‌شود. در اینگونه موارد مالک ۱۰ روز از تاریخ ابلاغ اظهارنامه مهلت دارد بدهی خود را پرداخت کند در غیر این صورت مدیر یا هیئت مدیران می‌توانند به تشخیص خود وی را از دسترسی به تمام یا بعضی از امکانات مجتمع محروم و همزمان از اداره ثبت اسناد و املاک محل درخواست صدور اجراییه کنند. اگر هیچیک از این اقدامات ممکن نباشد، مدیر یا شخص ثالث به نمایندگی از اعضای هیئت مدیره می‌توانند با طرح دعوی در محکمه تقاضای رسیدگی کنند که در اینگونه موارد دادگاه پس از رسیدگی خارج از نوبت به پرونده و بررسی ادله، مالک بدهکار را تا دو برابر مجموع بدهی محکوم و دسترسی واحد بدهکار از امکانات مجموعه را قطع می‌کنند. نظر مدیر یا هیئت مدیره نیز ظرف ۱۰ روز از تاریخ ابلاغ اظهارنامه قابل شکایت در دادگاه بدوی محل وقوع آپارتمان است.
مطابق تبصره ۴ ماده ۱۰ مکرر قانون تملک آپارتمان‌ها مصوبه الحاقی شورای انقلاب ذکر شده که بر اساس آن محکومیت مجدد مالک در دادگاه به دلیل نپرداختن هزینه‌ها و حقوق مالی مرتبط، موجب محکومیت به پرداخت مبلغی معادل وجه محکوم‌به به عنوان جریمه خواهد شد.
حقوق مالی آپارتمان در نقل و انتقالات ملکی
سر دفترداران اسناد رسمی در زمان صدور اسناد مالکیت دالّ بر انتقال ملکیت آپارتمان موظف به وصول گواهی تسویه حساب صادر شده از طرف مدیر یا هیئت مدیره یا گواهی دالّ بر تعهد منتقل‌الیه به پرداخت کلیه هزینه‌ها را مطالبه کنند.
- منبع خبر : ایمنا
